物業(yè)設(shè)備管理的主要內(nèi)容
（1）物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理
（2）物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理
（3）物業(yè)設(shè)備維修管理
（4）物業(yè)設(shè)備更新改造管理
（5）備品配件管理
（6）固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等
1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理
注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。
（1）設(shè)備原始檔案
設(shè)備原始檔案包括：
a)設(shè)備清單或裝箱單
i.設(shè)備發(fā)票
ii.產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書
iii.開箱驗(yàn)收報告
iv.產(chǎn)品技術(shù)資料
v.安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收報告
b)設(shè)備技術(shù)資料
設(shè)備技術(shù)資料包括：
i.設(shè)備卡片
ii.設(shè)備臺帳
iii.設(shè)備技術(shù)登錄薄
iv.竣工圖
v.系統(tǒng)資料
c)政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件
2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理
**物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。
一是：設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)
(1)針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密切實(shí)可行的操作規(guī)程。
(2)對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，
必須嚴(yán)格要求持證上崗。
(3)加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。
(4)設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈
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(5)對運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。
(6)對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行"三不放過"原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二是：從設(shè)備的購置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。
設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個方面進(jìn)行：
(1)初期投資費(fèi)用管理
在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮一下因素：
A、設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。
B、設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。
C、設(shè)備價格及運(yùn)行時能源的耗用情況。
D、設(shè)備壽命。
E、設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。
F、注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備。
（2）運(yùn)行成本管理
A、能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。
B、操作人員的配備。
C、維修費(fèi)用的管理。
3、 物業(yè)設(shè)備維修管理
設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。
（1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是"清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。對長時間運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。
（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施
維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。
A、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時注意運(yùn)行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信
B、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：
*徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；
*檢查運(yùn)動部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙;
*檢查安全裝置
*檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；
*清洗油箱，檢查油位指示器，換油；
*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。
（3）設(shè)備的點(diǎn)檢
*設(shè)備的點(diǎn)檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。
*設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃檢查。
*設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。
日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：
（1）運(yùn)行狀況及參數(shù)；
（2）安全保護(hù)裝置；
（3）易磨損的零部件；
（4）易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件;
(5)在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；
（6）在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正�，F(xiàn)象的部位。
**設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：
（1）記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；
（2）更換零部件；
（3）確定修理的部位、部件及修理時間；
（4）安排檢修計(jì)劃。
（4）物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修
*對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃檢修
*實(shí)行計(jì)劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。
（5）計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系
*設(shè)備管理應(yīng)建立"維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為輔"的原則。
4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理
在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新方式。
備品配件的管理
*運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。
*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。
*備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信
5、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理
*固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等。
*不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。
固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：
*固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標(biāo)。
*設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。
*設(shè)備的報廢
*固定資產(chǎn)的管理要求：
A、保證其完整無缺。
B、提高其完程度和利用效果。
C、正確核定其需用量。
D、正確計(jì)算其折舊額，計(jì)劃性地計(jì)提折舊。
F、進(jìn)行其投資預(yù)測。
6、工程資料的管理
1) 資料管理的目的和意義
2) 物業(yè)工程資料的分類目錄
A、竣工驗(yàn)收資料
B、設(shè)備管理資料
C、二次裝修設(shè)備改造變更資料
3）工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。
4）工程資料管理的要求：
A、歸檔：要求和時間
B、保管：嚴(yán)格做到"七防"（防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體）；
每年年底一次特別清理。
