為進(jìn)一步了解物業(yè)糾紛總體情況，促進(jìn)天津市河西區(qū)物業(yè)管理水平不斷提升，為和諧優(yōu)質(zhì)生活區(qū)建設(shè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，河西區(qū)人民法院成立課題組，對(duì)該院2013年至2017年受理的物業(yè)糾紛案件審理情況進(jìn)行了專題調(diào)研。
一、基本情況
1.案件數(shù)量持續(xù)保持高位。2013年至2017年河西法院受理物業(yè)糾紛案件數(shù)量分別為1620件、1676件、1770件、1604件、2062件，共8732件，約占傳統(tǒng)民事案件總數(shù)的13%，已成為該院數(shù)量最大的民事案件類型之一。
2.案件類型以追索物業(yè)費(fèi)為主。該院受理的物業(yè)糾紛案件，幾乎全部為物業(yè)公司起訴主張業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，且勝訴率高，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起的訴訟僅有8件，且勝訴率低。多數(shù)業(yè)主由于缺乏法律意識(shí)、舉證能力，在發(fā)生糾紛或利益受損時(shí)，一般只會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行私力救濟(jì)，不能選擇訴訟等更為合理有效的途徑化解矛盾。
3.調(diào)解撤訴率高。該院作為“全國(guó)多元化糾紛解決機(jī)制改革示范法院”，多年來(lái)，充分發(fā)揮物業(yè)糾紛訴前調(diào)解工作室作用，按照“以點(diǎn)帶面、整體化解”的工作思路，加強(qiáng)與區(qū)司法局合作，積極開展物業(yè)糾紛訴前聯(lián)合調(diào)解，取得顯著成效，案件調(diào)解撤訴率達(dá)80%。
4.送達(dá)困難。該院以判決方式結(jié)案的1765件案件中，有81%的案件采用公告方式送達(dá)，直接送達(dá)率很低。這主要是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)參加訴訟有抵觸情緒，業(yè)主信息不全，人房分離現(xiàn)象普遍等。
5.群體性特征明顯。物業(yè)糾紛往往涉及同一小區(qū)的眾多業(yè)主，業(yè)主們經(jīng)�；诠餐妗氨F(tuán)”參加訴訟。有的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾存在已久，沖突不斷升級(jí)，以致演化為群體性事件，給審判工作帶來(lái)很多壓力和難度，也給社會(huì)安全穩(wěn)定帶來(lái)隱患。
二、原因分析
1.涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜。物業(yè)服務(wù)合同涉及物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商等多個(gè)主體，利益交織，易生糾紛。還兼具委托、雇傭、承攬、保管等合同特征，范圍廣泛，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用認(rèn)定存在困難。
2.物業(yè)服務(wù)水平仍需加強(qiáng)。物業(yè)公司服務(wù)不到位是業(yè)主的首要抗辯理由。一些物業(yè)公司確實(shí)存在責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)、內(nèi)部管理不善、服務(wù)質(zhì)量不高等問題。業(yè)主反映較多的是房屋漏水、小區(qū)公共設(shè)施未能及時(shí)維修、清潔等服務(wù)存在瑕疵、小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止、業(yè)主知情權(quán)得不到保障等。
3.業(yè)主交費(fèi)意識(shí)有待提高。由于缺乏相應(yīng)約束機(jī)制和從眾效應(yīng)的影響，業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象十分普遍，有的小區(qū)交費(fèi)率不足10%。長(zhǎng)此以往，將造成業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司服務(wù)差，業(yè)主不滿意的惡性循環(huán)。
4.開發(fā)商前期行為有瑕疵。有的開發(fā)商存在“只管前期售賣，不管后期物業(yè)”的思想，前期銷售許諾過多過高，夸大房屋質(zhì)量和配套設(shè)施功能，后期建造中卻不能兌現(xiàn)承諾，電梯、供配電排水、智能化、停車位等配套設(shè)施建設(shè)不到位，交房后對(duì)維修不及時(shí)，使得業(yè)主把大量矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，加劇了物業(yè)公司與業(yè)主的緊張關(guān)系。
5.業(yè)主委員會(huì)作用難發(fā)揮。雖然絕大多數(shù)小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等組織，且有法定的職責(zé)和程序，但由于業(yè)主民主意識(shí)不強(qiáng)，參與積極性不高，組成人員精力、知識(shí)、能力有限，缺乏有效監(jiān)管等原因，上述業(yè)主組織常常淪為虛設(shè)，很難真正發(fā)揮應(yīng)有作用。
6.監(jiān)督管理機(jī)制尚不完善。目前物業(yè)管理涉及房管、行政執(zhí)法、公安、街道、社區(qū)、法院等多個(gè)部門，存在多頭管理、職能交叉、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象，各部門之間缺乏溝通協(xié)作、信息共享的常態(tài)化機(jī)制，有效的工作合力尚未形成。
三、對(duì)策建議
1.加強(qiáng)與行政機(jī)關(guān)的溝通交流。建立常態(tài)化的聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開法院與物業(yè)管理相關(guān)職能部門聯(lián)席會(huì)議，就物業(yè)糾紛的總體情況、法律政策、執(zhí)法協(xié)作、裁判尺度、重點(diǎn)案件等進(jìn)行研判探討，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，明確規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)，形成齊抓共管的良好工作格局。
2.深化多元化糾紛解決機(jī)制改革。充分發(fā)揮調(diào)解工作在物業(yè)糾紛處理中的積極作用，以河西區(qū)訴前聯(lián)合調(diào)解中心為依托，進(jìn)一步充實(shí)調(diào)解隊(duì)伍，擴(kuò)大調(diào)解范圍，改進(jìn)調(diào)解方法，促進(jìn)物業(yè)糾紛整體化解、源頭化解、徹底化解，創(chuàng)新發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”。
3.推動(dòng)建立制約懲戒機(jī)制。針對(duì)業(yè)主故意拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，通過二手房過戶需提交物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明、判處違約金、依法納入失信被執(zhí)行人名單等措施，建立失信懲戒機(jī)制，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。
4.加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。積極開展業(yè)主委員會(huì)成員專業(yè)培訓(xùn)，提高履職能力，倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成員與居民委員會(huì)成員交叉任職，鼓勵(lì)業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員等參與業(yè)主委員會(huì)，理順居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，加大監(jiān)督力度，確保業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮作用。
5.加大宣傳教育力度。通過多種渠道、多種方式宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)政策，提高全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的重視程度，促進(jìn)物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量，引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)，法院適時(shí)通過物業(yè)糾紛案件巡回審判、示范訴訟等方式，加強(qiáng)以案釋法，發(fā)揮法治的引領(lǐng)和示范作用。
