2014年下半場，樓市自我調(diào)節(jié)進(jìn)入深度調(diào)整階段，樓市成交及市場預(yù)期的持續(xù)下行，逼迫全國多地政府相繼出臺救市政策，曾經(jīng)的“最嚴(yán)調(diào)控政策”也隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化的深入逐漸趨于無效，在落地執(zhí)行近4年后，樓市限購令從越來越多限購城市黯淡離場。截止目前，46個限購城市僅余9城繼續(xù)堅守限購。
有趣的是，37個完全解除或局部松綁的城市中，二線排名靠后及三線水平的城市數(shù)量占絕大多數(shù)，并無一線城市。按理說，北上廣深龐大的置業(yè)需求及強勁的購買力，如果松綁限購，將能有效帶動樓市銷售，推進(jìn)市場去化，且一線城市的標(biāo)桿作用也有助于全國樓市情緒的回暖，但在中央默許地方行政救市的關(guān)口，一線城市依舊堅守的做法實在令人費解.
房地產(chǎn)支柱地位彌強
隨著一份關(guān)于“全國25城GDP對房地產(chǎn)業(yè)依賴度”的調(diào)查報告于近日發(fā)布，地方財政對于房地產(chǎn)較低的依賴度，成為一線城市敢于繼續(xù)“受限”的底氣所在。據(jù)報告數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房地產(chǎn)依賴度，在列入調(diào)查的25城中分別排名19位、22位、24位和25位。與之形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)依賴度排名前三位的城市貴陽、昆明、福州則均為二線末或三線城市。
可以看到，房地產(chǎn)投資對地區(qū)經(jīng)濟(jì)拉動作用較小的一線城市，沒有必要通過取消調(diào)控政策來救樓市，換句話說，一線城市擁有相對合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和財政收入組成，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不主要依賴房地產(chǎn)投資。
值得注意的是，一線城市房地產(chǎn)投資占城市GDP的比例均在15%以下，尤其是排名榜尾的深圳，房地產(chǎn)投資占城市GDP的比重僅6.69%。反觀排名第一的貴陽，房地產(chǎn)投資占比已經(jīng)超過50%，達(dá)到51.16%。而這也是造成二三線城市房價快速上漲，甚至高于同級別城市水平，且市場存量持續(xù)高位的關(guān)鍵因素。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，持續(xù)上漲的城市人口釋放大量居住需求，這也是導(dǎo)致排名靠后的二線及三線城市房地產(chǎn)投資持續(xù)占比過高的原因。同時，由于這類城市相對較低的城市化水平，未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)投資還將繼續(xù)處于高位.
昆明“賴藥性”加深
而剛剛加入救市陣營的昆明，房地產(chǎn)依賴度排名全國第二。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年昆明生產(chǎn)總值約為1649.62億元，相比去年同期1520.49億元的地區(qū)生產(chǎn)總值增加129.13億元，同比增長8.49%。與此同時，今年上半年714.51億元的房地產(chǎn)投資總量占地區(qū)生產(chǎn)總值的43.31%，相比去年同期增加121.17億元，同比上漲4.29個百分點。
不僅如此，據(jù)云南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)在昆明經(jīng)濟(jì)機構(gòu)中所占比重也呈逐年上升的趨勢。以2013年上半年為例，昆明全市生產(chǎn)總值1520.49億元，而房地產(chǎn)272.7億元銷售總額僅貢獻(xiàn)上半年生產(chǎn)總值的17.94%；而相比去年，今年上半年昆明的房地產(chǎn)銷售額達(dá)658.48億元，相比上漲385.78億元，同比增長141.47%，占全市1649.62億元生產(chǎn)總值的39.92%，同比去年同期猛增21.98個百分點。
雖然房地產(chǎn)投資量的上漲能夠起到有效拉動昆明經(jīng)濟(jì)的作用，但大量的市場供應(yīng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，都將對地方財政安全造成威脅，而房地產(chǎn)投資量的持續(xù)上漲，更是昆明經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的具體表現(xiàn)。
對于房地產(chǎn)銷售收入對于昆明生產(chǎn)總值的支柱地位也日益明顯的現(xiàn)象，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授郭樹華分析認(rèn)為，昆明前期的城中村改造項目現(xiàn)在多數(shù)都到了面市階段，而隨著城中村改造的持續(xù)推進(jìn)，加之昆明城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及大量外來資本的進(jìn)入，都使得昆明的房地產(chǎn)投資量不斷上漲。
土地財政或逼救市升級
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，昆明固定資產(chǎn)投資1574.2億元，相比去年增加204.78億元，同時，714.51億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的45.39%，同比去年上漲2.06%。此外，土地收入也逐漸成為房地產(chǎn)高依賴度城市財政收入的主要來源。
相比去年同期，今年上半年，昆明土地出讓總收入77.3億元，雖同比去年大幅下滑，但依舊占上半年昆明市財政總收入的34.36%，成為上半年昆明財政收入總額的最大組成部分。值得注意的是，去年上半年昆明土地出讓金達(dá)260.58億元，為去年上半年昆明市財政總收入的1.17倍，更有意思的是，去年全年534.7億元的財政指出中，共有403.57億元來自賣地收入。而今年上半年，昆明260億元財政支出幾乎全部來源于土地出讓。
但進(jìn)入下半年，昆明土地交易進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)化操作，7、8月土地成交情況并不理想，不僅連續(xù)上演土地流拍，更在7月創(chuàng)下今年最低單月土地成交量。對此，郭樹華表示，今年以來，昆明樓市的銷售業(yè)績一直不理想，房企資金趨緊，沒有太多的拿地預(yù)算，加之昆明樓市庫存量較大，也導(dǎo)致開發(fā)商的拿地意愿不高。
郭樹華還指出，除了房地產(chǎn)，昆明目前并沒有能夠支撐財政收入的支柱產(chǎn)業(yè)，而土地資源作為房地產(chǎn)行業(yè)必備的生產(chǎn)資料，而房地產(chǎn)作為昆明財政收入的的核心租出，土地財政的依賴度自然較高。加之昆明城市基建的快速推進(jìn)，巨大的財政壓力亟需土地收入緩解，而今年土地市場的疲軟，將造成昆明全市財政收入的下滑。
郭樹華表示，對于昆明這樣一個不到二線，且高于多數(shù)三線水平的人口導(dǎo)入型城市而言，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將滿足昆明城市化建設(shè)的多方面需求，但由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理及發(fā)展水平不均衡的因素，昆明地方財政暫時還無法擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
而就現(xiàn)階段的市場情況而言，雖然昆明已經(jīng)加入取消限購救市的城市行列，但實際效果卻十分有限，再結(jié)合其他城市的情況來看，取消限購的救市效果并不能讓地方政府滿意，隨著上海、紹興等地相繼傳出調(diào)整限貸政策的消息，未來政府救市的重點很有可能會從銀行貸款方面的入手。而對于房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重的昆明樓市，如果有城市率先對樓市貸款政策做出調(diào)整，估計昆明有較大可能跟進(jìn)。
