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鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長 李全云
為加快新型城鎮(zhèn)化持續(xù)健康發(fā)展，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、基本公共服務均等化，實現(xiàn)農(nóng)村城市化，城市社區(qū)化，進一步加強和規(guī)范新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理工作，為廣大業(yè)主營造一個整潔、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境。我們深入全市14個縣（市、區(qū)），通過聽匯報、查資料、看現(xiàn)場、座談會等形式，進行了新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的專題調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下 ：
一、基本情況
1、新型農(nóng)村社區(qū)建設情況
新型農(nóng)村社區(qū)是新型城鎮(zhèn)化的重要形式，是新型城鎮(zhèn)化６個切入點之一。新型農(nóng)村社區(qū)是由一定數(shù)量的農(nóng)民組成，具有共同要求和利益，形成頻繁社會交換互動關系，產(chǎn)生自然情感聯(lián)系和心理認同、享受現(xiàn)代文明成果、生態(tài)宜居的地域性生活共同體。
鄭州市新型農(nóng)村社區(qū)建設涉及14個縣（市、區(qū)），目前全市已經(jīng)建成、正在建設、規(guī)劃建設的新型農(nóng)村社區(qū)共計389個。包括合村并城、城中村改造、保護性開發(fā)等形式。目前已經(jīng)建成新型農(nóng)村社區(qū)145個、計199588戶（套），建筑面積3787.543萬㎡、物業(yè)管理用房10116㎡；正在建設的新型農(nóng)村社區(qū)160個、計263232戶（套），建筑面積3994.01萬㎡、物業(yè)管理用房3000㎡；規(guī)劃建設的新型農(nóng)村社區(qū)84個、 計97049戶（套），建筑面積2475.97萬㎡。
2、不同的物業(yè)管理模式
新型農(nóng)村社區(qū)的居民，從一個非常單純傳統(tǒng)的農(nóng)村社會環(huán)境，進入一個現(xiàn)代多樣化的城市社會環(huán)境，這部分居民的生活空間發(fā)生了根本變化。物業(yè)管理以一種應運而生的社會管理形式和生活方式，逐步走進人們的生活。
目前，我市新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理，主要有3種管理模式。一是市場化的“托管”。以物業(yè)服務合同為基礎的委托服務，通過市場招投標的方式，委托專業(yè)物業(yè)管理公司代為管理，收取物業(yè)服務費，這類形式主要是城區(qū)的整體拆遷開發(fā)項目，市場化率基本上100％。 二是集體性的“共管”。以社區(qū)居委會為主、業(yè)主參與的物業(yè)服務，主要針對農(nóng)村社區(qū)的現(xiàn)狀和居民生活習慣特點，由集體出資，社區(qū)安排人員，為新型農(nóng)村社區(qū)提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化、維修、保安等服務，不向業(yè)主收取物業(yè)服務費，這類福利性的服務模式，也基本上是100％，主要是縣市的拆遷并村項目。三是業(yè)主自治管理的“自管”。以物業(yè)管理規(guī)約為基礎的自治服務，由社區(qū)居委會、業(yè)委會為主導，安排一些物業(yè)服務人員，為居民提供最基本的物業(yè)服務，收取保本的物業(yè)服務費。這類形式主要是城區(qū)的一些老舊小區(qū)項目。
3、物管文明惠及廣大業(yè)主
“居住改變習慣，物管引導文明，讓更多業(yè)主從和諧物管中受益�！边@句話在新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理中逐漸得到了體現(xiàn)。物業(yè)服務員工把“親情”當鑰匙，打開了業(yè)主的心門。從為業(yè)主巡邏守夜，送獨居老人上醫(yī)院，疏通小區(qū)無序車輛，到為空巢老人送終等，無不受到業(yè)主的稱贊。治安狀況明顯改善、清潔衛(wèi)生顯著改進、社區(qū)環(huán)境逐步改善、社區(qū)風氣明顯好轉(zhuǎn)、民主管理機制逐步建立、物業(yè)實現(xiàn)保值增值。在一些小區(qū)的調(diào)查中，受訪者對物業(yè)管理的滿意度比較高，物業(yè)服務進入小區(qū)后，鄰里關系“變好了”，幸福感“提升了”。
4、安置了社區(qū)居民的就業(yè)
新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理，其物業(yè)從業(yè)人員大多“屬地化”，注重招聘本小區(qū)人員參與物業(yè)服務，實現(xiàn)了小區(qū)“40、50”人員就近就業(yè)，減輕了政府就業(yè)壓力。尤其是吸引在外地務工農(nóng)民回到本土就業(yè)，有效的解決了留守兒童缺少親情、以及在城市務工人員遇到的一系列問題，促使家庭穩(wěn)定、社會和諧。鄭東新區(qū)的五州匯富社區(qū)，是一個整體拆遷安置社區(qū)，他們積極招聘失地農(nóng)民進公司工作，共安置失地農(nóng)民再就業(yè)500多人。僅物業(yè)服務公司員工83人中，有72人為本社區(qū)的失地農(nóng)民。這樣既增加了居民的就業(yè)機會和收入，又營造了良好的發(fā)展環(huán)境。
二、存在問題
1、重視程度不夠
當前，新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理與加快推進新型城鎮(zhèn)化，拓展鄭州都市區(qū)發(fā)展空間的功能定位與發(fā)展大勢要求，尚存明顯差距。一些地方和單位對物業(yè)管理在推動新型城鎮(zhèn)化建設，引領“三化”協(xié)調(diào)科學發(fā)展、建設美麗和諧鄭州方面的作用和潛能認識不足，重要意義宣傳不夠。重建不重管是突出問題，對物業(yè)服務企業(yè)管理和服務的職能，缺乏充分的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制和經(jīng)常性的工作機制，缺乏管理服務的針對性和統(tǒng)一性。不同層面的一些干部工作被動應付，缺乏創(chuàng)新精神，辦事效率低。個別人甚至在一定程度上存在著無視、輕視物業(yè)管理的現(xiàn)象，導致新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理效率和服務質(zhì)量不盡人意。
2、發(fā)展不平衡
新型農(nóng)村社區(qū)涉及廣大農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)入非農(nóng)業(yè)社會的結(jié)構(gòu)變遷，涉及農(nóng)業(yè)人口生產(chǎn)方式和生活方式的轉(zhuǎn)變。但目前有關配套措施落實不到位、財稅支持力度不足、扶持政策尚不完善。一些地方的新型農(nóng)村社區(qū)，存在著不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰、維修資金不落實、管理主體不明確、違規(guī)建筑嚴重的問題。致使物業(yè)管理發(fā)展不平衡，運作步伐有快有慢、管理模式五花八門、管理用房有多有少、收費比例有高有低、員工素質(zhì)參差不齊等等問題。通過市場招投標的方式、委托專業(yè)物業(yè)管理公司代為管理的市場化運作，還沒有得到普及。
3．觀念轉(zhuǎn)變慢
農(nóng)民長時期形成的居住習慣，在短時間內(nèi)難以完全扭轉(zhuǎn)。一些人的意識里，依舊保留著舊有的生活方式和舊觀念，與現(xiàn)代化城市不相適應的思想和做法，并沒有隨著身份的改變而改變。處于一種城鎮(zhèn)居民與小區(qū)農(nóng)民，兩個人群兩種文化在一定程度上分割的狀態(tài)。對于搬進住宅新區(qū)后，每月一次的水電氣費、物業(yè)服務費繳納等很不適應，缺乏花錢買服務的意識。
4、機制不規(guī)范
物業(yè)管理既是朝陽行業(yè)，又是微利行業(yè)。由于服務收費價格機制與社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律嚴重脫節(jié)，鋼性服務成本逐年上升與服務收費裹足不前形成的質(zhì)價倒掛，從業(yè)人員工資收入過低與企業(yè)生存壓力過大所帶來的企業(yè)用工荒，使得物業(yè)管理企業(yè)生存的質(zhì)量差、空間小、負荷重、抗風險的能力弱。同全國其它地方一樣，專業(yè)物業(yè)管理工作者所占比例低。據(jù)不完全統(tǒng)計，物業(yè)服務企業(yè)普通員工缺口在30%以上，管理人員、工程技術(shù)人員缺口在40%以上。員工緊缺已由個體性、季節(jié)性問題，演變?yōu)槠毡樾�、常態(tài)化的難題。
三、措施建議
1、領導重視、強力推進。
省委常委、市委書記吳天君指出：“鄭州是中原經(jīng)濟區(qū)建設最大受益者，也必然是最大責任擔當者�！毙滦统擎�(zhèn)化引領都市區(qū)大跨越，除了已經(jīng)建成和規(guī)劃建設的新型農(nóng)村社區(qū)389個外，到2020年，全市總?cè)丝趯⒊?/span>1500萬，占全省1/5左右。建成區(qū)面積超1000平方公里，城鎮(zhèn)化率達80%。搞好新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理，是投身實踐黨的群眾路線教育活動的清晰標尺，關系到建設美麗中原、實現(xiàn)中國夢的大局。既是一項社會性很強的系統(tǒng)工程，也是一項民生民心工程；既是一道“難題”，更是一次“破冰”。必須從全局和戰(zhàn)略高度把握認識，擺上重要議事日程。
一是建議市政府成立“鄭州市推進新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作領導小組”，形成齊抓共管的工作機制，為物業(yè)管理提供領導保證。由市政府領導牽頭，成員由各縣（市、區(qū)）政府、市發(fā)改委、房管、規(guī)劃、財政、國稅、地稅、商務、城管、司法、公安、文廣新、人社、土地、信訪、建委、物價等局委負責人組成。深入新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理一線，現(xiàn)場辦公，主動服務，研究制定相關政策，協(xié)調(diào)解決新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作中的重大問題，加強對物業(yè)服務行業(yè)的政策支持和資金扶持力度。
二是建議各街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府成，要成立“新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務中心”， 形成長效有力的工作機制，為物業(yè)管理提供組織保證。按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，各自負責轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導工作，形成新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作統(tǒng)一領導的新格局。設置精干人員集中辦公，整合社會資源，健全工作制度，理順工作程序，暢通聯(lián)動協(xié)調(diào)、投訴受理、綜合服務渠道。以良好的物業(yè)管理推動新型農(nóng)村社區(qū)建設，創(chuàng)建物業(yè)管理與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展良性互動的新載體。
2、注重引導，規(guī)范提升。
鄭州市人民政府鄭政〔2011〕76號《關于支持全市物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》要求：“新建住宅小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)服務覆蓋率達到100%,新建住宅項目物業(yè)管理招投標率達到100%�！辫b于各縣（市、區(qū)）新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的實際狀況不盡一致，應遵循“注重引導、循序漸進、規(guī)范提升”的原則，分３個階段，加快推進物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、科學化。第一階段為起步階段，將物業(yè)管理理念引入新社區(qū)，托管、共管、自管多種形式并駕齊驅(qū)。第二階段為規(guī)范階段，制定下發(fā)《鄭州市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務事項與質(zhì)量規(guī)范》、《鄭州市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務驗收細則》。對全市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務中心和物業(yè)管理負責人，進行專業(yè)培訓，提升其能力素質(zhì)，為物業(yè)管理跨躍式發(fā)展奠定基礎。第三階段為提升階段，確立“政府引導、市場主導、企業(yè)運作、社會參與”的總體原則，有序組織新型農(nóng)村社區(qū)引進專業(yè)物業(yè)管理公司，將居民安置小區(qū)與商品房小區(qū)接軌，從而形成城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理的規(guī)范運行機制。
3、政策配套，優(yōu)惠傾斜。
資金配套：加大政策的落實扶持力度，保證各類資金順利到位，為物業(yè)管理輸“金”活“血”。
（1）每年由市財政安排專項資金，與各縣（市、區(qū)）財政按1：1比例配套，用于新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理項目的補助資金。
（2）對管理新型農(nóng)村社區(qū)面積5萬平方米以上、并簽訂5年以上期限的物業(yè)服務合同、承諾提供3級以上服務的物業(yè)服務企業(yè)給予10萬元的獎勵,獎勵經(jīng)費按照3:3:4的比例，從合同簽訂第一年起分3年撥付到位，獎勵經(jīng)費由市財政承擔。
（3）新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理相關宣傳、培訓所需經(jīng)費，列入同級人民政府財政預算。
規(guī)劃配套：隨著鄭州市新型農(nóng)村社區(qū)建設全面推進，對今后新建的農(nóng)村社區(qū)有了明確的規(guī)劃，即每個社區(qū)容納5000人、2000戶。為此，要從規(guī)劃設計開始，結(jié)合物業(yè)管理工作，作出相輔相成的規(guī)劃安排。
（4）嚴格落實鄭州市政府關于物業(yè)小區(qū)用房的規(guī)定要求：在新型農(nóng)村社區(qū)區(qū)域內(nèi)，開發(fā)商應當按照不低于總建筑面積千分之四的標準，配套建設物業(yè)管理用房；總建筑面積小于２萬平方米的，按照不低于80平方米的標準配套建設。
（5）新型農(nóng)村社區(qū)建設，按照不低于總建筑面積千分之三的標準，配套建設物業(yè)服務經(jīng)營性用房，由物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營使用，收益用于彌補物業(yè)服務費的不足。
（6）供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值，向最終分戶業(yè)主或者實際使用人收取費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。
4、強化宣傳，展示形象。
加強對新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理相關報道的組織、協(xié)調(diào)和管理工作,使行業(yè)的社會輿論監(jiān)督及新聞報道客觀、公正。建議在《鄭州日報》上開辟《新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理》專版，每月一版，由市房管局與《鄭州日報》社合辦；在鄭州人民廣播電臺設置《新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理》專欄；在《鄭州電視臺周末面對面》欄目，開辦《新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理大型談話節(jié)目》。豐富欄目內(nèi)容、強化輿論宣傳、營造良好環(huán)境，全面推進新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理法律法規(guī)的普及,幫助業(yè)主明確物業(yè)管理活動中各方的責、權(quán)、利,樹立花錢買服務、物業(yè)保值增值等物業(yè)消費理念, 集中社會多方力量，凝聚社會多方智慧，奠定物業(yè)管理在新型農(nóng)村社區(qū)建設中不可或缺的地位和作用。
5、加強檢查，表彰典型。
嚴格考核督導。把新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理，納入相關部門目標責任考核，定期、分階段進行專項檢查。強化重大事項督查、一般事項督辦，強化任務分解落實并實行問責制度，及時發(fā)現(xiàn)、解決工作中存在的問題與困難，確保各項政策措施落實到位。每年開展“鄭州市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作先進單位”和“鄭州市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理先進服務企業(yè)”評選活動。對獲得“十佳新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作先進單位”資格的街道辦事處、鎮(zhèn)政府，進行表彰,并給予20萬元獎勵。對獲得鄭州市“十佳新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)”資格的物業(yè)服務企業(yè)進行表彰,并給予10萬元獎勵。
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