繼一線城市“北上廣深”以及武漢、南昌、廈門等二線城市出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政之后，南京市的樓市調(diào)控“升級(jí)版”也于昨天下午悄然上線。公布在南京市政府網(wǎng)站上的《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》中稱，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例，對(duì)報(bào)價(jià)過高且不接受有關(guān)部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目停發(fā)預(yù)售證。在保障性住房的建設(shè)方面，南京市也首次提出今后不再單獨(dú)建設(shè)具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。
隨后，人民銀行南京分行也發(fā)出通知，明確將二套房貸款的首付比例由原來的最低六成提高到最低七成，并從今天起正式執(zhí)行。
“寧八條”要點(diǎn)
一、加大普通住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先安排保障性住房用地
二、加大土地供后監(jiān)管力度，探索新的土地供應(yīng)方式
三、進(jìn)一步執(zhí)行差別化的住房信貸政策
四、嚴(yán)格執(zhí)行商品住房明碼標(biāo)價(jià)制度，引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)
五、加強(qiáng)市場(chǎng)行為監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)銷售秩序
六、加大保障性住房建設(shè)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系
七、加大保障性限價(jià)住房供應(yīng)，逐步解決城市中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生等住房困難問題
八、建立各部門分工協(xié)調(diào)機(jī)制，完善住房供應(yīng)體系
其他二線城市調(diào)控要點(diǎn)
11月18日 武漢
非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)房的，由必須在本市納稅或者繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間一年調(diào)整為二年，并僅限購(gòu)1套住房。
抓緊研究提高第二套住房貸款的首付款比例。
11月23日 南昌
提供繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的年限，由連續(xù)1年調(diào)整為2年。嚴(yán)禁未成年人購(gòu)買住房。
進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。
11月25日 廈門
二套房首付款比例不得低于70%。
11月25日 沈陽
將非本市戶籍居民家庭提供的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明年限由1年以上提高到2年以上。
二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。
11月25日 長(zhǎng)沙
對(duì)在本市主城區(qū)購(gòu)買第二套新建商品住房的，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。
11月26日 杭州
二套房首付款比例不低于70%。
新聞背景
南京被住建部列入房?jī)r(jià)上漲過快行列
昨天對(duì)外公布的《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》共有八條，因此被業(yè)內(nèi)人士稱為“寧八條”，與此同時(shí)，南京市住建委也發(fā)布了一份新聞通稿，當(dāng)中對(duì)“寧八條”的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)解讀，如提高二套房首付比例的具體成數(shù)等等。
在提及“寧八條”的出臺(tái)背景時(shí)，新聞通稿中解釋稱，“因房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)、金融信貸、土地、房?jī)r(jià)預(yù)期等因素影響較大，市場(chǎng)自身有著內(nèi)在的運(yùn)行規(guī)律，今年以來南京市新建商品住宅價(jià)格上漲幅度較快”。針對(duì)此前瘋傳的“住建部房?jī)r(jià)上漲過快城市名單”，這份通稿中首次承認(rèn)“住建部將南京市列入部分房?jī)r(jià)上漲過快的一、二線城市”，并表示為進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控，加大保障性住房的建設(shè)力度，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，因此誕生了“寧八條”。
業(yè)內(nèi)人士表示，這是南京市首次對(duì)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀表態(tài)，上周三，江蘇省住建廳副廳長(zhǎng)宋如亞曾在公開場(chǎng)合表示，南京房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超過了規(guī)定的限額，將督促南京市采取有效措施控制房?jī)r(jià)�！皳Q個(gè)角度看，‘寧八條’也是對(duì)副廳長(zhǎng)講話的一次回應(yīng)”，該人士說。
最大看點(diǎn)
二套房首付六成變七成，今起執(zhí)行
新房是按鑒證時(shí)間確定，二手房按登記受理時(shí)間確定
在昨天公布的“寧八條”中，二套房首付比例的提高成為最大看點(diǎn)。而隨后央行南京分行發(fā)布的文件中，除明確二套房首付提至七成外，還規(guī)定了執(zhí)行時(shí)間從今天開始，對(duì)于已經(jīng)簽約但尚未登記受理的交易案件是否會(huì)受影響呢？記者就此進(jìn)行了采訪。
新變化 二套房首付不低于70%
“寧八條”提到將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。在具體措施上，將從嚴(yán)執(zhí)行二套房的信貸政策，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例；同時(shí)對(duì)首套房需求的買家予以支持，并強(qiáng)化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人違規(guī)發(fā)放貸款。
雖然“寧八條”并未明確二套房首付款的具體比例，不過在南京市住建委的新聞通稿中明確了具體細(xì)則。當(dāng)中規(guī)定居民家庭向商業(yè)銀行貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%，對(duì)購(gòu)買首套住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付30%的規(guī)定。
而隨后，央行南京分行網(wǎng)站也發(fā)布通知，同樣是70%的二套房比例。市場(chǎng)人士強(qiáng)調(diào)，二套房首付提至70%似乎在已經(jīng)出臺(tái)樓市調(diào)控“升級(jí)版”的城市中達(dá)成了默契，除了沈陽市將二套房首付提至65%之外，其他已確定比例的城市均為70%，由此可見金融機(jī)構(gòu)為配合地方政府的樓市調(diào)控，基本形成了統(tǒng)一步調(diào)，不過與之前全國(guó)“一盤棋”相比，仍有較大的變化�！斑^去是央行一紙令下全國(guó)執(zhí)行，如今是地方政府各自根據(jù)自身實(shí)際出臺(tái)，這是一大進(jìn)步�！�
時(shí)間節(jié)點(diǎn) 買新房的須“已備案”，二手房須已送件
二套房首付比例的提高究竟從何時(shí)開始實(shí)施呢？在人民銀行南京分行提供的信息中明確，這一新政將從2013年11月27日起執(zhí)行，范圍包括在南京市全部行政區(qū)域發(fā)生的住房交易，凡是涉及商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的，都要按照上述規(guī)定執(zhí)行。而住房交易時(shí)點(diǎn)則按照“網(wǎng)簽合同簽署時(shí)間（鑒證時(shí)間）、權(quán)屬登記受理時(shí)間和貸款審批通過時(shí)間”三個(gè)日期“孰前原則”來認(rèn)定。
南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處相關(guān)人士解釋說，這一原則基本與以往契稅政策調(diào)整、限購(gòu)政策實(shí)施等重大政策調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)相同，簡(jiǎn)單來說，新房是按鑒證時(shí)間確定，二手房則按照登記受理時(shí)間確定。換句話說，如果已經(jīng)辦理了新購(gòu)商品房的鑒證，那么從今天起實(shí)施的二套房首付提高的新政將不會(huì)有任何影響，購(gòu)買二手房的市民如果已經(jīng)送件，也不用擔(dān)心。對(duì)于買新商品房的市民來說，最簡(jiǎn)單的判斷方法是點(diǎn)擊網(wǎng)上房地產(chǎn)的樓盤銷售公示頁，選擇你買的房源，如果顯示的是紅色的“已備案”，那么就不必?fù)?dān)心，如果是淺黃色的“已認(rèn)購(gòu)”和深黃色的“已簽約”，屬于二套房的都必須按新規(guī)七成首付實(shí)施。
值得注意的是，此次信貸政策的調(diào)整并沒有給“緩沖期”，11月26日下午4時(shí)出臺(tái)的政策，次日即全面實(shí)施，與以往短則兩三天、長(zhǎng)則一周左右的緩沖時(shí)間相比，明顯利索了許多。南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處相關(guān)人士表示，他們昨天并沒有加班加點(diǎn)受理登記，也沒有出現(xiàn)開發(fā)商或個(gè)人搶在新政之前排隊(duì)送件的壯觀景象。
影響挺大 沒送件的得按新規(guī)貸款
市民小宋在銀城東苑小區(qū)看中了一套二手房，本來約好了與房主昨天下午到房管局送件的，可她的身份證弄丟了，只好改天再辦。沒想到二套房首付提高了，這下可愁壞了她。“我這是二套房，給老人買的，首付六成要120萬，緊巴巴得好不容易才湊齊，現(xiàn)在還要加一成，這可怎么辦？！”小宋說，她仔細(xì)詢問了中介公司，得知像她這樣尚未送件的，肯定得按新的政策來，首付款得從120萬提高到140萬。小宋說她聯(lián)系了房主，對(duì)方說要么湊齊首付，要么按合同賠付5萬元的定金，因?yàn)槭赘犊畹奶岣卟粚儆诓豢煽沽Α?
而對(duì)于新買商品房的市民來說，影響面也不小。最近不少樓盤都賣得非常好，就在11月25日，認(rèn)購(gòu)量剛剛創(chuàng)下歷史新高，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)896套住宅，此前最高紀(jì)錄是2009年7月21日的885套。大量的新認(rèn)購(gòu)房源或只簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議付完定金，或剛簽完正式合同付了首付，沒能趕上鑒證的末班車，如果屬于二套房，就得按新規(guī)來實(shí)行，這會(huì)不會(huì)產(chǎn)生付款方式的糾紛？
記者采訪了近期推房的多家開發(fā)商。海峽城于本周一推出288套新房，當(dāng)天銷售了8成，板橋的宋都南郡國(guó)際上周末推出的近300套房源全部售罄，五礦九璽臺(tái)昨天臨時(shí)開盤，當(dāng)天銷售回款近3億元，這些樓盤的業(yè)主中有不少屬于二套房買家，開發(fā)商表示，與以往央行加息或是降息一樣，貸款政策的調(diào)整不屬于不可抗力，通常就是按照合同來執(zhí)行，需要買房人自籌資金解決首付提高的問題，如果有買房人無法付清首付款，導(dǎo)致合同無效，只能由買房人承擔(dān)違約責(zé)任。不過，多家房企也表示，如果受影響的買房人數(shù)量不多的話，也可以協(xié)商解決，畢竟并非買房人的原因?qū)е潞贤В_發(fā)商會(huì)幫助買房人盡力履行合同。
