[導(dǎo)讀]城中村改造確實取得一定成績，但是其中也滋生了許多矛盾，商業(yè)地產(chǎn)過剩、住房過剩，并造成了局部的供過于求，商業(yè)物業(yè)泡沫突現(xiàn)等。
坦白地說，對于昆明而言，城中村是這個城市過去5年來最大的“痛”。作為房地產(chǎn)從業(yè)人員，城中村情況復(fù)雜，推進阻力大，開發(fā)成本高，不可控因素多等等，使得開發(fā)商普遍感到進村難。但是面對過去“非村即遠”的土地供應(yīng)，開發(fā)商又覺得不進村也難。而作為非房地產(chǎn)的從業(yè)人員，拆遷矛盾、補償爭議、環(huán)境污染，同樣對原先藏污納垢的城中村，是否需要改造感到左右為難。
除了城中村改造本身困難重重之外，中央對樓市的宏觀調(diào)控又給了2009年之后的城中村改造之路“鋪滿荊棘”，特別是昆明軌道建設(shè)、新城建設(shè)、空港建設(shè)相繼聲勢日漸高漲的2011~2012年。盡管“村改”的參與者們一直沒有放棄，但是漸漸凋敝的樓市和苛刻的“村改”條件，真的讓這些新時期的進村者，慢慢陷入了迷茫，直到2012年6月某份文件的悄然而至。
2012年6月6日，昆明市政府印發(fā)“昆政發(fā)【2012】46號”文件，文件主旨在強調(diào)堅定不移地穩(wěn)步推進城中村改造的方向與決心的同時，對過去4年“村改”存在一些突出問題加以規(guī)范和明確，以對往后的工作產(chǎn)生指引。對此，《新地產(chǎn)》專訪了云南大學經(jīng)濟學院博士生導(dǎo)師徐光遠教授。
這是一個福音
“按照統(tǒng)籌安排、積極推進、確保群眾合法權(quán)益的原則，妥善處理好城中村改造工作與維護社會穩(wěn)定的關(guān)系，實行‘成熟一個、啟動一個、成功一個’的動態(tài)管理。規(guī)劃方案未通過審批的城中村改造項目，不得啟動拆遷工作；改造片區(qū)90%以上的村民和70%以上的居民不同意改造的，不得啟動拆遷工作；70%的征地拆遷安置保證金未繳納到指定監(jiān)管賬戶的，不得啟動拆遷工作�！�
對此，徐光遠頗有感觸地說，這個文件對于普通老百姓是一個親民、近民的表示，文件表示了對民眾意愿的尊重，這樣可以避免一些拆遷糾紛的發(fā)生。也給拆遷有了明確的依據(jù)。
另外，文件提出 “規(guī)劃方案已通過市規(guī)委會審議的城中村改造項目，在地上總建筑規(guī)模不突破市規(guī)委審議通過方案指標，且符合國家及地方相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的前提下，市規(guī)劃局可根據(jù)實際情況按程序?qū)σ?guī)劃方案進行優(yōu)化調(diào)整�！�
對于這點，徐光遠說：“昆明市四處都是塔型建筑，塔型建筑的背面，永遠見不到陽光、暗無天日。另外，對于所有的昆明人來說，所居住的房子都是一個模式、都是塔型建筑，這恐怕是一件痛苦的事�，F(xiàn)在好了，可以對規(guī)劃方案進行優(yōu)化調(diào)整了，我認為，這種改變，對于改善昆明市住房而言，是一個福音�！�
徐光遠表示“46號文”總體上是給開發(fā)商的利好消息，其中提出“土地已出讓的城中村改造項目，在申報方案總體技術(shù)經(jīng)濟指標不突破規(guī)劃條件，且符合國家及地方相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的前提下，各分地塊指標之間可以進行調(diào)整平衡。”更重要的是“規(guī)劃方案已批準并取得規(guī)劃條件的城中村改造項目，市規(guī)劃局可按照企業(yè)已取得國有土地使用權(quán)證的地塊分期核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在已取得土地證的城中村改造項目中，若存在單地塊凈用地面積大于50畝或單地塊地上建筑面積大于10平方米的情況，市規(guī)劃局可根據(jù)規(guī)劃方案中的內(nèi)部機動車路網(wǎng)，對單地塊進行適當劃分后分期核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證�！本褪菍﹂_發(fā)商最大的利好。
因為之前的許多城中村改造項目都是卡的規(guī)劃上，之前的規(guī)劃做出來后發(fā)現(xiàn)整個投資是虧本的，所以開發(fā)商就不做了，這樣項目就一直拖著、停滯不前。而現(xiàn)在新的文件出來以后，就可以對規(guī)劃進行調(diào)整，若調(diào)整后能贏利了，這樣就可以繼續(xù)推進。其次，緩解了開發(fā)商資金短缺的問題，比如說某開發(fā)商拿了一千畝地，由于資金短缺，消化不了，項目被迫停滯。但是，現(xiàn)在可以把這一千畝地切小，切小為50畝來開發(fā)。這樣的話，資金就可以滾動起來。
此外，針對“城中村改造項目建設(shè)的回遷安置房用地出讓，不再計提土地出讓平均純收益、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、土地收益基金、廉租住房保障基金、失地農(nóng)民養(yǎng)老保障風險準備金以及國家、省、市規(guī)定在土地出讓金中計提的其他各項基金�！边@一條款，我們是否可以把這理解為政府在讓利給開發(fā)商？但是在政府如今各項建設(shè)都嚴重缺乏資金的情況下，為什么會愿意讓利給開發(fā)商？
徐光遠表示，這可以理解為，政府適當?shù)貫殚_發(fā)商減輕負擔，緩解開發(fā)商的資金壓力；也可以理解為，這是政府飲鴆止渴、棄卒保車的不得已行為。政府讓利給開發(fā)商，讓城中村改造的工程都運作起來，政府就可以正常繳稅來支持其他建設(shè)，少獲利總比不獲利強。同時，徐光遠強調(diào)，作為房地產(chǎn)從業(yè)者，和社會參與者應(yīng)該接受政府此次出臺城中村新政策的好意。
應(yīng)審時度勢了
“其實我并不看好城中村改造” ，徐光遠說。從2008年開始，政府計劃用5年時間改造300多個城中村項目，這個政策本身就比較冒進，他并不看好�，F(xiàn)在已經(jīng)第4年了，城中村改造確實取得一定成績，但是其中也滋生了許多矛盾，如城中村改造已經(jīng)遍地開花，昔日的城中村已建成了高樓大廈，然而卻導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過剩、住房過剩，并造成了局部的供過于求，商業(yè)物業(yè)泡沫突現(xiàn)等。
“房地產(chǎn)商應(yīng)該審時度勢了，不應(yīng)該再利令智昏。當初，見別人開發(fā)房地產(chǎn)，自己也開始開發(fā)房地產(chǎn)。如今，別人的房子建好了，自己的也建好了�？墒牵ê玫姆孔佑烧l來買呢？由于房地產(chǎn)商的盲目入市，招致商業(yè)地產(chǎn)、住宅過剩的局面�，F(xiàn)在是現(xiàn)金為王的年代，大家都把錢套在房地產(chǎn)業(yè)上面，實屬不明智的行為�！毙旃膺h堅持認為，發(fā)展實業(yè)才是硬道理。從目前形勢來看，城中村的改造，需審時度勢的可持續(xù)發(fā)展。
