【摘要】一個物業(yè)價值的成功實現(xiàn)，業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰跟誰都過不去，結(jié)果會是什么樣子，在現(xiàn)實生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對立而造成相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，那么，這種情況能不能避免呢？我認為是可以的，這就要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的調(diào)停和平衡的作用。
一．業(yè)主委員會概述
業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。
要成立業(yè)主委員會，小區(qū)必須滿足一個基本條件，就是小區(qū)的入住率超過50％。也就是說如果一個小區(qū)有800套房子的話，必須有400套已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購買合同，即業(yè)主達到或超過400戶才行。當首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，入住率即使不足50%也可以成立業(yè)主委員會。
足了基本條件，接下來我們分六個步驟來說明如何成立業(yè)主委員會及各個階段的需求。
1．前期準備想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。
2．成立籌備組物業(yè)所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組。籌備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會會議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
3．起草業(yè)主委員會章程起草業(yè)主委員會章程，以及相關(guān)形式和成立辦法，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集參選業(yè)主的資料，所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間以書面的形式發(fā)給每個業(yè)主，并簽收條。
4．籌備組驗票收回選票后，籌備組應(yīng)公開驗票工作，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在人數(shù)范圍內(nèi)，得反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。
5．召開業(yè)主大會業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。6。業(yè)主委員會備案將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單，業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。
二．業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)
業(yè)主委員會的權(quán)利，業(yè)主委員會代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對物業(yè)的所有權(quán)。因此，業(yè)主委員會最基本的權(quán)利是對與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。這種權(quán)利通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程予以保證。業(yè)主委員會的權(quán)利有：
1．召集和主持業(yè)主大會；
2．修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；
3．決定聘請物業(yè)管理公司；
4．審議物業(yè)管理服務(wù)費有關(guān)收取標準及使用辦法；
5．審議年度管理工作計劃、年度費用概預(yù)算；
6．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；
7．監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；
8．業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會的義務(wù)
1．籌備并向業(yè)主大會報告工作；
2．執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；
3．貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；
4．嚴格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；
5．接受政府行政管理機構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；6．本會作出決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。
三．業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系
物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是物業(yè)管理的機構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是，業(yè)主委員會管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè)，物業(yè)管理公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣，在客觀上就決定了它們之間的特定關(guān)系。
1．完全市場條件下的相互關(guān)系。在完全市場條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間的關(guān)系有如下特點：（1）決策人是業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司是雇員。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來提供服務(wù)性管理。（2）業(yè)主委員會的委托和物業(yè)管理公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場的雙向選擇。業(yè)主委員會愿意出多少錢以購買什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理提供何種服務(wù)要按什么標準收費，完全是一種交易談判，而不是行政分配。（3）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是獨立運作的，互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無權(quán)干預(yù)對方的內(nèi)部活動。
2．非完全市場條件下的相互關(guān)系。在非完全市場條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間的關(guān)系有如下特點：（1）物業(yè)的委托人是一個公司或一個機構(gòu)，不是一個由許多業(yè)主依法組織起來的群眾自治組織。（2）物業(yè)管理公司作為子公司是在母公司的支持下，直接組織產(chǎn)生出來的，其日常的經(jīng)營活動多受到母公司的監(jiān)督和制約。（3）物業(yè)管理權(quán)的取得是通過單方授權(quán)產(chǎn)生的，不是市場競爭。
3．地位上的平等關(guān)系。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間是受委托人和被委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者之間的關(guān)系，沒有隸屬關(guān)系，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。
4．工作上的合作關(guān)系。物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理公司打交道，由此產(chǎn)生它們之間的合作工作關(guān)系。一般來說，委托合同中都規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，如物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會審議；業(yè)主委員會有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，等等。
隨著房地產(chǎn)市場的逐漸完善，業(yè)主委員會這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業(yè)主已經(jīng)意識到業(yè)主委員會在自己長期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會的工作之中。這是一個非�？上驳默F(xiàn)象，它說明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護意識在增強，說明了業(yè)主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心！
參考文獻：
1．《物業(yè)管理：理論與實務(wù)》主編：李斌復(fù)旦大學(xué)出版社2006
2．《物業(yè)管理學(xué)》作者：李士和蔡慶兵浙江大學(xué)出版社2007
3．《物業(yè)管理》主編：朱兆熒中國水利水電出版社2006
4．《物業(yè)管理》編著：方芳呂萍中國建材工業(yè)出版社2005
5．《物業(yè)管理》主編：陳友銘高等教育出版社2003
6．《物業(yè)管理學(xué)》編著：李福平復(fù)旦大學(xué)出版社2002
昭通弘彩物業(yè)轉(zhuǎn)
