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物業(yè)公司管理制度
關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的通知
作者:中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部  來(lái)源:中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部  發(fā)表時(shí)間:2013/7/23 16:33:34  點(diǎn)擊:1026
關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的通知
建房[2010]165號(hào)
中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 www.mohurd.gov.cn 2010年10月21日 

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,直轄市房地局(建委),新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局:

  為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為,加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,我部制定了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況,請(qǐng)及時(shí)告知我部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司。



                中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
                二〇一〇年十月十四日


物業(yè)承接查驗(yàn)辦法

  第一條 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為,加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本辦法。

  第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn),是指承接新建物業(yè)前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

  第三條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。

  第四條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng),向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議,為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。

  第五條 國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

  縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

  第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同,應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

  第七條 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。

  第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。

  前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。

  不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

  第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定,移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

  第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

  第十一條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè),應(yīng)當(dāng)具備以下條件:

  (一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;

 。ǘ┕┧、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;

 。ㄈ┙逃⑧]政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;

 。ㄋ模┑缆、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,并滿足使用功能要求;

 。ㄎ澹╇娞、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;

 。┪飿I(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

 。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ(guī)規(guī)定的其他條件。

  第十二條 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn),主要依據(jù)下列文件:

 。ㄒ唬┪飿I(yè)買賣合同;

 。ǘ┡R時(shí)管理規(guī)約;

 。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同;

 。ㄋ模┪飿I(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;

 。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位移交的圖紙資料;

 。┙ㄔO(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

  第十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行:

 。ㄒ唬┐_定物業(yè)承接查驗(yàn)方案;

 。ǘ┮平挥嘘P(guān)圖紙資料;

 。ㄈ┎轵(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

  (四)解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題;

 。ㄎ澹┐_認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果;

  (六)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

  (七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

  第十四條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

 。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

 。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

 。ㄈ┕┧、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;

  (四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

 。ㄎ澹┏薪硬轵(yàn)所必需的其他資料。

  未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

  第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查,重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。

  第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收:

 。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等;

 。ǘ┕灿迷O(shè)備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等;

  (三)共用設(shè)施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

  第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備,不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

  第十八條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法,重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。

  第十九條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容,查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

  第二十條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形,書面通知建設(shè)單位,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

  第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果,簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

  第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

  第二十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

  第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù),向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

  第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后,當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù),導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

  第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。

  第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目,可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度,對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí),辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

  第二十八條 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān),由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):

 。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同;

 。ǘ┡R時(shí)管理規(guī)約;

 。ㄈ┪飿I(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

 。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位移交資料清單;

 。ㄎ澹┎轵(yàn)記錄;

 。┙唤佑涗;

 。ㄆ撸┢渌薪硬轵(yàn)有關(guān)的文件。

  第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

  第三十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加,可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行,物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。

  第三十二條 物業(yè)交接后,建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定,及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  第三十三條 物業(yè)交接后,發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題,影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第三十四條 自物業(yè)交接之日起,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù),承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

  第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

  物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

  第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。

  建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù),服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。

  第三十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利,在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任,加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任,損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

  第三十八條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

  第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

  第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假,在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的,雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第四十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng),業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。

  第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的,作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案,并予以通報(bào)。

  第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交的,對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào),并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。

  第四十四條 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議,可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解,也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。

  第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后,業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng),可以參照?qǐng)?zhí)行本辦法。

  第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法,制定實(shí)施細(xì)則。

  第四十七條 本辦法由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

  第四十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。

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